移民美国并买到属于自己的温馨住宅，安居之后自然想要乐业，大部分人都面临同一个困惑，“我能在美国做点什么？”捷径就是—购买商业地产，因为出租商业地产拥有普通住宅出租无法比拟的优势：
- 租约周期：
商业地产租期远超住宅出租，一些常见NNN地产标准租期为20年，但是住宅平均租期是1年。 - 地产管理：
商业地产的管理要比住宅容易的多，因为多数商业地产里租客需对地产及其内部所有设备的日常维护维修负全责，而在住宅地产里多数房东必须负担甚至全部的维修费用。 - 法律保障：
美国的法律倾向袒护住宅租客，租客拖欠租金，对住宅造成非严重性物理伤害等很难成为房东合法赶走租客的原因；但是美国法律对商业地产租客没有偏见，只要租户毁约而进入官司，房东有很大胜算可以打赢官司。 - 房东免责：
商业地产里，房东免责地产就是租户包下一切与地产相关的费用：地税，管理，维护还有保险，因此租户每月的租金是投资者的净收入；但是住宅每月的租金很难保证是投资者的净收入，因为多数住宅房东都有一定的维修责任。
商业地产的贷款不同于住宅贷款，住宅贷款的获批偏重于客户自身的经济条件，还款能力；而商业地产贷款更注重的是地产本身的条件。通常商业贷款可以贷到50%或以上。
✅ 商业开发或投资贷款审批时，银行主要关注以下几点：
- 地理位置：一个在洛杉矶橙县的麦当劳肯定会比一个在洛杉矶格兰岱尔的麦当劳更容易得到贷款。
- 租户：假设两个地产都在洛杉矶县，一个租户是星巴克，另一个是牛记笠记茶餐厅，那么有星巴克租户那个会更容易拿到贷款。
- 剩余租约时间：假设两个星巴克都在洛杉矶县，一个有全新的10年租约，另一个只有3年租约，那么有10年租约的星巴克更容易获得贷款。
- 租金收入： 租金最好是还贷金额的1.2倍左右。应该优先选择社区商业中心小型商业地产，这些地产受经济波动影响最小。因此银行喜欢贷款给这类商业地产。
✅ 出租公寓贷款
出租公寓在美国的交易量也非常大，尤其受到大型机构的青睐。近些年来，公寓市场一直势头强劲，特别是在租金快速上涨的大城市。
一般来讲，银行在给出租公寓贷款时会关注以下几点：
- 地理位置：银行倾向贷款给人口集中地段的公寓。一英里内人口越密集越好。如果密度高则说明这个地区就业形势好或生活设施完善，对吸引新租客和房产保值都很有利
- 出租率：出租率一般不会构成问题。在美国强有力的经济和良好的就业环境下，出租市场供小于求，尤其是市中心地段，公寓出租率能达到95%以上。
- 租金收入：最好是每月还款额的1.2倍左右。
✅ 小型商业中心贷款
很多时候，小型商业中心相当于把好几个房东免责地产拼在一起，同一个中心里的租户都可以是房东免责租约。
这种地产申请贷款时，银行一般关注以下几点：
- 地理位置：无论什么项目，只要地理位置好， 贷款申请就已经成功一半。
- 出租率：小型商业中心一般会有多个租户，所以100%出租的情况并不常见；然而，如果闲置空间太多，银行会觉得客流量不足，没有足够租金来偿还贷款。
- 租约时间：如果银行发现商业中心内超过40%的租户的租约都在同一年结束，那么银行一般不愿放贷。如果这时房东可以让租户提前续约，贷款情况也许会有所不同 。
- 租金收入：大多数银行对租金的要求相似，最好是每月贷款的1.2倍左右。
✅ 最难拿到贷款 – 土地贷款
土地是商业地产中最难拿到贷款的类型。无论这块土地位于何处 － 洛杉矶市中心也好，西雅图市中心也好，银行一般不愿放贷，这也就是为什么现在大部分开发商用现金买地。 当然，并不排除有小型贷款机构愿意以高息贷款给投资者。
事实上，银行不愿为土地开发贷款的原因可总结为以下几点：
- 不确定性极大： 美国的开发流程非常严格，而且每一步都可能发现意想不到的状况（例如暗流，湿地，土地深度污染等等)。这些问题会对开发进程造成很大影响，甚至严重到终止土地开发。
- 周期太长：从买地到开工一般需要一年时间。如果在此期间遇到问题，时间会延长至两年或更久。
- 缺乏现金流：由于开发用地上一般不会有租客，因此缺乏现金流。在这种情况下，银行无法判断开发商的还贷能力 。
✅ 小型酒店和汽车旅馆贷款
酒店整个行业的风险都较大，只要经济稍有波动就会受到冲击，因此一直不是银行的宠儿。著名酒店品牌（如万豪, 希尔顿）的抗冲击能力一般较高，而其它不太出名或私人的酒店品牌就没那么幸运了。
银行不愿放贷的原因有如下几点：
- 风险高：酒店行业对经济走势特别敏感。只要经济稍有波动，入住率马上下滑，收入也会跟着减少。
- 估值困难：酒店生意跟当地人口、就业和基础设施并无直接关系。 一个州际高速旁的汽车旅馆完全可以依靠高速上的旅客做生意，只要高速上车流量足够大，旅馆就可以生存。
- 运营成本高：在美国，酒店需要持有者自行经营。 如果没有经验，可以聘请专业公司管理。由于酒店的地税、电费、水费、人工等费用都需要持有者承担，所以如果经济状况不好，贷款人会面临很大压力。
